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一位宝妈邻居今天问我，这段时间银行按揭利率是不是降了？LPR是不是降了？
我以为她想买房做贷款，后来才明白她去年已经买房并在银行做了按揭贷款。她听最近办房贷的朋友说银行房贷利率降了，想问问自己的贷款利率是不是也会跟着降。
如果你的按揭贷款是浮动利率，其实这个问题很具有代表性。
要说清楚这个问题，就要从按揭贷款的利率定价构成说起，也就是一个公式、两个概念、一个时间。
A:一个公式就是你的按揭贷款利率=LPR+加点。
B:两个概念就是啥叫LPR、啥叫加点。
1.LPR是央行（中国人民银行）推行的贷款定价基准利率，是以18家银行共同报价，去掉一个最高值和一个最低值，再取平均值得出的数值。所有的商业银行都使用同样的LPR利率，不存在你家高我家低的情况。LPR是每月20日公布，具有可变性，也就是每月都有变化的可能性。从2019年8月央行开始执行LPR到现在，5年期以上LPR从2019年8月调整为4.85%，2019年11月调整为4.8%，再到2020年2月调整为4.75%，再到2020年4月调整为4.65%一直到现在。
2.加点是在确定某笔贷款利率的时候，需要在LPR基础上加上或者减去一定的基点（一个百分点就是100个基点）。这个加点每家银行不一样，同一家银行也会根据你的购房套数、购房屋的性质、购房时间甚至你资质情况等给出不一样的加点。这里需要明确的是，加点一旦确定，就固定不变了。
例如你贷款的时候LPR是4.65%，加点是60个基点，那你的贷款利率就是4.65%+0.6%，也就是5.25%。反过来如果银行告诉你，你的贷款利率是5.25%，LPR是4.65%，那你就知道自己贷款的加点是60个基点，也就是0.6%。这个0.6%是在你贷款存续期间固定不变的。
C:一个时间就是利率调整日（重定价日），也就是浮动利率啥时候浮动？一般情况下是一年可以调整一次，具体什么时间一般是每年1月1日或者你贷款放款日对应的日期（例如你的贷款是2021年2月1日放款，那么以后每年的2月1日都可以重新调整一次利率）。知道了自己的贷款啥时候重定价，也就知道自己要关注什么时间的LPR了。简单的说就是看你重定价日前一个月20日公布的那个LPR。比如，你的贷款重定价日是每年的2月1日，那你就要关注每年1月20日公布的LPR，这个LPR与去年1月20日的LPR对比，如果LPR调整了，那你的贷款利率就调整，否则不调整。其他时间LPR变动和你没有关系。
总结一下，你的按揭贷款利率=LPR利率+加点。加点一直不变，剩下的也就是对比重定价日前一个月的LPR与上年同期的LPR，LPR变，贷款利率变，LPR不变，贷款利率就不变。
所以家人们，你就不要关心现行的贷款利率是什么，和你已经办了的按揭贷款没有半毛钱关系；也不要以为LPR降了你的利率就一定会降，还得紧盯重定价日的LPR。
PS:加点和重定价时间会在你的合同中记录，不知道的家人们可以翻看一下合同或者咨询一下银行。如遇LPR调整，银行一般不另行通知你，而直接执行调整后的利率，消无声息地调整你的还款额。
