乌鲁木齐，最真诚的买房建议

新疆是个好地方，但楼市不同，和“早穿棉袄午穿纱”一样，冰火两重天。

房价

第七次人口普查数据显示，乌鲁木齐市常住人口是405万人左右。

乌鲁木齐总面积1.38万平方公里，建成区面积458平方公里，人口密度是每平方公里372人。

这样的人口密度和南方城市每平方公里动辄万人以上的情形比起来，“地广人稀”四个字已经不足概括了。

2020年，乌鲁木齐GDP为3337.32亿，比第二名昌吉回族自治州高出一倍还多，约占到了整个新疆GDP的1/4左右，首府地位相当稳固。

把持了经济上的首位度，乌鲁木齐的房价却有点飘忽不定。

安居客统计数据显示，2015年后，乌鲁木齐房价既经历过5月份的大涨16%，也经历过11月大跌14%，房价5341的低点。

涨跌间，每平米千元的价差让购房者坐了一回过山车。

2016年，乌鲁木齐12月开始，房价开始启动大行情，从6662元/平米一路上涨，2021年6月，乌鲁木齐房价为8576元/平米，一眼望去满屏鲜红……

不过，从今年年后开始，乌鲁木齐房价上涨动力开始疲软，进入横盘时代，数据显示，乌鲁木齐5月二手房均价8547元/平米，6月是8548元/平米，折腾了一个月，涨了1块钱。

大盘横盘，但有一类物业卖得非常好，那就是所有城市的痛——“学区房”。

不可思议

我敢说，乌鲁木齐的学区房是全国内最疯狂的。

乌鲁木齐二手房的价格是8500元/平米左右，学区房多少钱？

“单学区”房价2万+，小学+初中“双学区”，3万+，优质的“双学区”房价是4万+、5万+！

近日，网上曝出，房龄已经超过20年的乌鲁木齐新疆实验学校家属院小区，一套62平米的房产以357万元的价格出售，单价达到破纪录的5.7万元。

与周边非学区房的差值超了一个银河系。

原因无他，只是因为该小区是新疆教育学院实验小学和兵团一中的优质“双学区”学区房。

在乌鲁木齐，站在学区房金字塔顶端的是天山区北门附近的兵团一中和实验小学周边的房产，房价在每平米4万到5.5万元左右；

学区房金字塔腰部被幸福路上有乌鲁木齐十五小和十三中“双学区”房产所占领，房价在每平米2.5万以上；

金字塔的底部是每平米2万元上下的五星路的兵团二中小学和初中、八一中学小学和初中附近的房产，以及新市区铁二小和铁三中初中部的“双学区”学区房。

在乌鲁木齐，房地产市场上卖得最火的、区域内均价最高的、市场流通性最强的、最保值的，就是学区房。

在这点上，不得不佩服，新疆人民对教育的执念。

甚至于一些房产中介和开发商在推介楼盘时只要说出“学区房”三个字，就等于给购房者吃下了“定心丸”，其结果就是，楼盘一开盘，就遭到疯抢。

有数据称，乌鲁木齐老校区的二手学区房单价保守的涨幅已经超过40%！

未来走势

未来乌鲁木齐房价怎么走？还得看上一轮房价大潮的上涨“成分”。

讲真，由于特殊的地理位置和环境使然，乌鲁木齐的房价背后，鲜少见到炒房客幕后操作的身影。

除了学区房的刚性助推外，上一轮房价，乌鲁木齐房价和其他三四线城市一样，棚改。

乌鲁木齐是不输于山东三四线城市的棚改大户。

2017年，乌鲁木齐实施老城区改造工程，涉及6个区173平方公里；

2017年、2018年，乌鲁木齐两年共完成棚户区改造431578户；

2019年乌鲁木齐棚户区改造户数是 64000户……

棚改开发端，大房企进入。购房需求端，购房情绪高涨。

盖房的、卖房的以及买房的，都进入到了一个抱住脑袋闭上眼，只管冲进棚改的大场面中来……

数以十万计的棚改家庭的购房需求，乌鲁木齐购房企迎来了史上最盛大的PARTY。

“一二线城市靠市场、增量人口驱动，三四五线城市靠棚改”的现实语境下，让乌鲁木齐的房价开始迅速发酵上扬，而且，还迅速去库存。

2015年，乌鲁木齐商品房库存是1757.57万平方米，即商品房房屋库存13.56万套；

2016年，乌鲁木齐商品房库存总量增长了5.03%，共计至少约76809套房源入市，总体库存量去化周期是22个月……

然后是，2017年17万多拆迁户涌入楼市，棚改购房者完成了乌鲁木齐楼市救市壮举；2018年，乌鲁木齐700亿投资老城区改造，又是上万棚改购房者挺进售楼处；2019年，乌鲁木齐存量房买卖全年签约量超7万余套……

到了2020年，乌鲁木齐房地产的高歌猛进终于退潮，房地产库存再现疲态，全年商品房全年成交量699.48万平米，成交套数61934套，同比下降颇多。

然而棚改结束后，库存马上又起来了。不过这也不奇怪，在地大物博的乌鲁木齐，土地几乎可以用“不限量盖房”来形容。

占地为王

除此之外，还有大开发商纷纷去乌鲁木齐跑马圈地，收割当地土豪的原因。

房价翻番是外在表象，热闹的土拍市场是内核，而根源则是大牌房企的土地PK。

2004年，绿城第一挺进乌鲁木齐，开发第三代别墅绿城玫瑰园；2009年，万科成为第二个在乌鲁木齐“吃螃蟹”的头部房企；2013年，中海、万达接踵而至；2014年以后，碧桂园、富力、阳光城、红星、融创、中南、保利、新城控股、中原建业纷至沓来……

在2020年全国房企百强榜单中，有18家入榜房企在乌鲁木齐“开疆拓土”。榜单前十的房企中，碧桂园、恒大、万科、保利发展、融创中国、中海、绿地、绿城7家房企“巨无霸”逐鹿乌鲁木齐。

从2014年开始，乌鲁木齐地价每亩单价从不足百万元，逐渐走到了2017年每亩703.18万元的高点，此后地价虽然有所回落。

但是，当资本发挥出杠杆作用，在乌鲁木齐深耕的诸多房企们，有了面子和票子后，强拉起来的地价想要再回到从前，基本无望。

2017年，乌鲁木齐市盛天隆投资有限公司以出资7亿，摘得乌鲁木齐天山区跃进街以南3宗地块合91亩住宅用地，每亩地价约合776万元，楼面价为每平米9480元；

2018年，富力地产以11.25亿元斩获乌鲁木齐会展中心地块，楼面价每平米超过6000元。同时，乌鲁木齐土拍市场首次出现了自然人拿地的身影，米东区一地块被自然人尹振龙以4080万元的价格竞得；

2019年，碧桂园以6.092亿元的价格拿下乌鲁木齐沙依巴克区克拉玛依西街的地块，楼面价为每平米5266元；

2020年，乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司以1.53亿元摘得天山区二道桥片区民街以北一宗商务金融用地，平均楼面价为每平米11053.34元，成为2020年楼面价地王……

新疆有钱人不少，而且对高品质住房的需求也很大，这些开发商很聪明，营销广告一做，把大城市那一套一复制，把楼面价炒上天，不怕没人接盘。

但这种生意长久吗？

真诚建议

那么乌鲁木齐的房子到底能不能买？

答案是：投资不建议，刚需该买还得买。

虽然乌鲁木齐属于三四线城市，但在大省会战略下，其城市能级会不断提升，经济发展空间还是很大的。

乌鲁木齐人口在流出，但周边人口还会持续涌入城市，寻求教育或者医疗资源，带来了一定的购房需求。

而且，横向比较看，乌鲁木齐的房价还算合理。

中国房地产数据研究院的数据称，2021年5月，在三十多个省会首府城市中，只有四个城市房价每平米低于一万元，分别是长春、贵阳、乌鲁木齐和银川；

上海易居房地产研究院2020年发布的《2019年全国50城房价收入比报告》显示，排在房价收入比仅为6.4的长沙之后的就是7.4的乌鲁木齐。

房价均价还未破万的乌鲁木齐，虽然说不上是价值洼地，但一定是价格洼地，这种房价水平的省会城市，是很难跌下去的。

乌鲁木齐房价大跌不了，当然，上涨也很难。

进入2021年下半年，乌鲁木齐楼市又翻开了它的另一面。

“五道红线”下，房企的疯狂神志转为了清醒；禁炒学区房，让房企的促销乏善可陈；面对楼市，只有购房者的心态有些起伏不定：有人认为是抄底的好机会，有人认为房价还会跌，不能轻易出手。

最主要是乌鲁木齐的二手房库存不小，而且当地房子除了学区房以外，稀缺性一般。

在乌鲁木齐想买房，只需要遵循四个字：量力而行。

钱少的可购买二手房。

虽然部分二手房年限已久，但在配套、教育、交通上都比新房要便利许多，尤其在乌鲁木齐地铁沿线站点，可以考虑入手。

如果资金富裕，想买新盘。

乌鲁木齐泛展会片区的部分项目、新市区部分毛坯项目、水磨沟区次核心区部分项目、头屯河区二期部分项目以及天山区十七户项目等，房价均价8000+的楼盘也可供选择。

目前，乌鲁木齐二环内土地供应日趋紧张，房企的开发重点逐渐向城北、两河片区、白鸟湖、河马泉等新区发力，这些地区的房价还处于洼地，购房者可以酌情考虑。

乌鲁木齐普通住房均价不超过9000，并不需要针对整个行业的调控“暴风骤雨”。但是，房企的跑马圈地，学区房的大量收割，棚改的高歌猛进，已经需要这座城市要在房地产调控上播撒一些“和风细雨”了。

最后一句话，在乌鲁木齐，买房可以，炒房就算了。毕竟，新疆是个好地方，乌鲁木齐也应该是一个清净之地。