燕郊房价的最低点在哪里？

燕郊房价的最低点在哪里？

京东小镇燕郊，最近房价又创新低。317新政之后，燕郊楼市阴跌三年多，已经从卖方市场彻底变成了买方市场。新政第一年可以用惨烈来形容，而今年只能用冰冷来形容。

我们先看看具体的房价吧。

燕顺路上大部分小区除了三居室基本跌到2万以内，包括比较知名的东贸国际，潮白人家，星光公馆，夏威夷南岸，汇福悦榕湾等勉强在1.8万到2万之间，户型好装修好楼层好的房子单价可能上2万1。其余如首尔甜城，纳丹堡、燕京航城、美林湾、星河皓月这些燕郊代表性楼盘，大部分成交价在1.6万到1.8万之间，而有些口碑不佳的大盘已经跌到了1.5万以内。

2016年和2017年上车的炒房者损失惨重。以燕郊最东边的小区雷捷时代广场为例，一个70平米的一居室，在2017年4月份成交单价为2.4万，而现在单价只有1.2万，后者还是中楼层和精装修，这几乎腰斩。除了个别户型，单价1.2万是目前燕郊楼市最低点。我们先思考一个问题，单价1.2万会是燕郊房价的尽头吗？

燕顺路上东方夏威夷一梯两户洋房，三居室最新成交单价只有2.47万，总价345万。而在2017年3月时单价将近4万元，总价500多万。

我们再看一看首尔甜城的房子，曾几何时，这是燕郊最火的楼盘，现在已经跌到2万以内了。以下是首尔最经典的两居室户型，精装修高楼层单价1.83万，而同类型户型曾经达到3.46万，还是毛坯。

我们继续看看天洋城的房子，这是燕郊比较知名的一个小区，共有47栋板塔结合的大高楼，共15000多户。天洋城虽然不临潮白河，但位于生活便利的燕郊中心位置，紧邻迎宾路，也是离平谷线最近的小区，二手房市场一直很活跃，目前除了三居室单价也在2万以内。以下户型是天洋城特有的南北西向全明户型，最新成交单价1.85万，高点时候在3.38万元，几乎腰斩。

上上城三季小区也比较有代表性，目前单价在1.5万左右，最低价还有1.3万的。最新成交的两居室单价在1.48万，这是高楼层精装。

说完燕郊目前的房价，我们再尝试探讨一下当下的燕郊房价为何如此低迷，和北京动辄5万的房价相比，燕郊1万多的房价是不折不扣的洼地，腰斩最主要的原因就是限购，因为限购导致燕郊有资格买房的人大幅度减少而楼房还是这么多，房价下跌是必然的，有人说北京怎么没跌这么狠呢，因为北京市场足够大，和燕郊限购不是一个级别，如果回龙观的房子只能回龙观镇的人买，潞城的房子只能潞城人买，天通苑的房子只能天通苑的人买，那恐怕北京房价跌幅不会比燕郊差。

今年的阴跌和经济环境也有很大关系，很多朋友也是有换房需求的，由于各种原因却不敢轻易购买，这也导致了目前楼市的低迷。从过去三年的房价走势来看，现在还没到今年的最低点，今年最低点可能在10月下旬，这是换房的最好时机。

到年底，平谷线应该有动静，再加上其他利好，中介的宣传，年底每家也有余钱了，看房的人多了，成交量会上去，届时房价也会涨一点，持续到第二年3或4月份。这里面有个可以预见的变数就是，目前燕郊落户已经很容易了，理论上317限购导致的买方大幅度减少应该不存在了，因为落户条件是如此的容易：

1，全日制大专学历以上人员。2，就业单位劳动合同和三个月以上社保。

3，有稳定住所（房产证和不动产证）。

可到目前为止，并没有对楼市造成什么影响。至于燕郊明年还会不会持续下跌，我不想去盲目预测，但是，想了解房价走势，我们必须知道以下事实：

中国的楼市是一个很奇怪的市场，用任何市场化的理论都无法解释房价涨跌，因为在中国，土地是国家的，不管任何用地居民只有使用权，而没有所有权。而政府通过卖地控制了楼市的供给，开发商售卖价格也在控制之内，高于或低于备案价格都不允许。再加上我们的政府处理楼市泡沫的能力是世界顶级专家水平，所以中国楼市一直在高位徘徊，却从不崩盘。不是专家的时候崩盘过：

1994年海南楼市崩盘前后纪实

经过多年发展，房子早已赋予了太多的涵义，已经成了金融衍生品，成了身份的象征，而房住不炒的本意也不是让房价硬着陆而是平稳运行。这就让房价的走势充满了太多的变数。如果明年没有什么新政策刺激楼市，房价继续走低可能性很大，毕竟房子是用来住的，不是用来炒的。从长期来看，燕郊价值远不止此，2020年3月17日，国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，要求通州与北三县“统一规划、统一政策、统一标准、统一管控”，而燕郊作为北三县龙头是受益最多。

在我们忙于早出晚归的工作中，你知道吗？燕郊这两年发生了巨大的变化：

2017年4月，燕郊限购，房价逐步理性，给换房的提供了最佳机会。

2018年8月，京秦高速通车。

2019年3月，燕潮大桥通车。

2019年12月，燕郊西出口改造，将建设燕郊第一座大型立交桥。

2019年12月，平谷线改线获得发改委审批。

未来几年，燕郊将有：

两座大桥，潮白河桥，燕潮大桥。

两条高速，通燕高速，京秦高速。

三条高铁，京哈高铁，京唐城际，京滨城际。

一条地铁，平谷线。

燕郊得益于良好的地理位置，这也是最大的价值，我们有理由相信，燕郊前景不可估量。

燕郊是一个独特的地区，潮白河转了一个弯，让很多北漂有机会在离天安门35公里的地方置业，否则北京边界可能到三河了。尽管在河北省，却比北京远郊区离北京市区更近。如今市政府搬迁到通州，那就更近了。

希望能与你一起，见证燕郊的崛起。

摘自燕郊生活公众号：

燕郊房价的最低点在哪里？

燕郊房价历史最低点当然是200615年前，30万可以全款买一个大三居，可是历史毕竟是历史，要说阶段性的最低点，肯定是2021年末，2022年初。

因为有数据说明这一切。

根据各大售楼处统计数据，2021年末购房者最突出的现状就是观望情绪特别浓。

一系列统计数据，再针对购房朋友提出的问题，对最近环京房地产市场大致情况分析如下:

目前环京区域的房地产情况呈以下特点:

成交量小、观望情绪浓、新房库存量锐减、房价走势较年初平稳很多。

我们来看数据，只有数据能说明一切:

一，环京整体成交排名。

1.前十月环京成交排名前30的开发企业。

（红色框内是燕郊的开发商，绿色是大厂区域，）

2.环京1-10月成交量排名前30名的楼盘名称:

（红色框是燕郊的楼盘，绿色是大厂，蓝色是香河楼盘）

二，环京成交量、成交价、供应量走势。

整体来看，8.9.10三个月供应量和成交量平稳，成交价微涨。但是同比2020年，都有回落。

三，2021年11月最新周成交量、成交价、供应量走势。

从环京整体成交价走势看，房价呈回落趋势，但是再看第二幅图，廊坊、永清区域成交量大幅上升，说明低价房成交量拉低了整体平均价。再看库存量，除了涿州，其他区域库存量都不大，说明未来期房入市量会增多，而现房量在大幅减少。

根据各大售楼处成交价反应的数据:

1.燕郊楼盘成交价:

嘉都国际:17500-19000

水榭花城:15000-17500

三湘印象:19500-21000

首尔甜城九里香堤:21000-25000

中兴和园:20500-23000

禧悦里:19000-20500

中和府:23000-24500

御东瑞璟、御东悦璟:25800-27000

港中旅海泉湾:22000

夏威夷蓝湾:23000-25000

御东晟璟:22000-26000

佳悦丽庭:16000-18500

2.大厂:

早安北京:13500-17500

路劲阳光城:10500-13000

东方丽城:10500-13500

云樾东方:9000-9500

万科新都荟:12000-14500

3.香河

富力新城:7500-9500

荣盛系列:7500-8500

水岸香园:7000-8200

鸿坤原乡溪谷:8500-9500

（以上的实际成交价反馈）

总价:目前环京区域以价换量比较普遍，主要是因为年末开发商资金链会更紧张，在加上市场疲软的原因，所以，这种情况会持续一段时间，或许在明年初，都会在相对低价运行。对于广大观望情绪比较浓的购房朋友，眼下确实是低位入手的好时机，开发商一旦看见成交价上升或者资金压力缓过来的时候，说不定会将现在打折促销的损失补回来，或许下调折扣点位，或许促销力度减弱。

【关于北京、环京房地产市场信息，区域发展信息，各大楼盘详细情况，随时都与作者交流讨论】

很难说。

这就是彭叔不看好燕郊房价能大涨的原因。没出事的时候，所以有鼓吹燕郊房价要大涨的人都会把燕郊描绘的就已经是北京的一个区一样了，但实际上燕郊，始终都是燕郊，燕郊不是北京，更不是北郊。

燕郊的房子能买吗？当然是可以的，房住不炒已经是现在的主旋律了，燕郊房子的受众客群主要还是北京东面的上班族，我们买房子首先要想一下能不能解决这个问题，沿着地铁沿线买，燕郊存量房非常大，有的房子品质非常差，跌的特别狠，有的房子呢却能绷得住价格，所以要认真挑的。在北京花买房同样价钱可以去燕郊买一个大房子享受更好的生活，这个跟人物的性格以及你是什么工作，你是什么需求有关系，没有绝对的对与错。