房地产业加速构建“新发展模式”

自2021年中央经济工作会议首次提出以来，房地产业“探索新的发展模式”日益成为行业的热点话题。

进入2022年，房地产业“探索新的发展模式”在《政府工作报告》中被重申，全国人大代表和全国政协委员也将其作为提案建议在今年全国两会中提交。近日召开的国务院金融委会议中也表示要“提出向新发展模式转型的配套措施”。

多位专家接受《中国经营报》记者采访时表示，随着政策与企业各方的重视，2022年房地产企业或将迎来“新发展模式”元年，此前“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式将逐步向注重产品与服务品质的模式转变；房地产业将回归产业基本面，围绕实体经济探索新的发展模式；保障房体系建设将得到加强，逐步形成与商品房体系并重的局面。

“房地产新发展模式实际上和健康发展长效机制是一致的概念，新发展模式应该是个系统工程，要标本兼治、治本为上，形成一套可以支撑产业健康发展的长效机制。”华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康表示，在打造健康发展长效机制背景下，提出“探索新的发展模式”实际上就是怎么样形成攻坚克难的操作方案问题。

长效机制

对于当前提出房地产业探索新发展模式的背景，业内多认为是为避免房地产业既有发展模式过度金融化而引发的区域性、系统性风险。

近日召开的国务院金融委会议中关于房地产企业的提法，“要提出向新发展模式转型的配套措施”即是与“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”并列提出。

“新的发展模式探索实质上就是房地产业回归产业的基本面。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示，房地产业“探索新的发展模式”应围绕实体经济而非过度金融化来展开，首先要遵循两个原则，即房地产不能脱实向虚以及资本不能无序扩张。

贾康则认为，当前提出房地产业“探索新的发展模式”还是要打造健康发展长效机制，这个背景始终没变，就是怎么样形成攻坚克难的操作方案问题。

因此贾康提出，实现新发展模式的关键在于贯彻落实中央要求“以基础性制度建设解决房地产的发展问题”。

“这种基础性制度建设，我认为至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度四大方面。”贾康表示，合理的土地制度要以创新形成基本农田“占补平衡”，重庆多年前开展的“地票”制度改革试点，匹配上政府合理发挥作用的土地收储制度即值得参考；投融资制度方面，除商业性住房按揭贷款外，政策性金融也必须匹配到房地产有效供给的全盘运行中去。

税收制度方面则对应房地产税改革。

“房地产税改革是针对住房保有环节的税收调节。因为客观上具有收缩效应，当下房地产税改革试点扩围的出台预计会更加审慎，但并不会因为审慎就完全不考虑了，到底怎么样做权衡，还需要时间验证。”贾康表示，房地产税功能作用的发挥，一定是追求一种综合目标，一是对房价起到“压舱促稳”的作用，二是使地方政府职能转变与培养财源内洽，助益打造地方税体系，深化省级以下分税制改革；三是强化优化再分配机制，抑制两极分化促进共同富裕；四是提高直接税比重，减少社会成员的“税收痛苦”并优化宏观调控“自动稳定器”作用。

重庆大学城乡建设与发展研究院院长刘贵文也认为，面向存量时代，房地产业“探索新的发展模式”需要企业作出相应调整，各类政策制度也需因类、因势调整，以人的发展为中心，来做相关政策供给。“比如围绕新建开发制定的规建管政策，在面向城市更新时需要更多的制度创新；既定养老体系与养老地产对接等方面也需要进行探索。”刘贵文表示。

保障房体系

房地产发展主基调紧扣“长效机制”的同时，推动房地产回归居住属性、民生属性的导向与呼声也愈发清晰，加强保障房体系建设被写入中央以及各地的“十四五”规划。

“房地产‘新的发展模式’实际上是产业发展的一个必然走向。”刘贵文表示，从我国住房事业发展或说我国房地产产业发展层面来理解，房地产业“新的发展模式”要从此前偏重商品房开发转变到租购并举，保障房与商品房两大体系并重的模式。

刘贵文指出，我国房地产产业旧发展模式的一项重要特征即是偏重通过商品房开发来解决住房问题，这一特征有其历史背景，为解决我国住房问题发挥了重要作用，但也导致整个产业发展不均衡，中低收入或新市民等群体通过商品房解决住房问题面临一定困难。

因此，加强保障房体系建设，强调租购并举将成为房地产产业新发展模式的重要特征。“从产业层面来讲，‘新的发展模式’应该是坚持‘房住不炒’主基调下，发展商品房和保障房两大体系，强调租购并举来解决居民住房问题。而租购并举的核心是要解决租购同权的问题，让入学、就医等福利同样附加在租赁住房上。”刘贵文说。

原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏也表示，房地产业“新的发展模式”即是呼吁建立保障房与商品房并重的住房双轨制，通过加强保障房以及租赁住房体系建设，来解决新青年、中低收入群体以及有租赁需求等特定人群的住房问题。

“老百姓最关心的住有所居方面，需要进一步合理形成‘双轨统筹’的住房制度，包括托底的保障房，与市场商品房，双轨运行，把两者的长期健康发展放在一个住房制度的框架里面做统筹安排。”贾康表示，“保障轨”和商品房市场需结合呼应起来，“保障轨”是政府牵头“托底”而政策性地解决低中收入群体住有所居的问题，市场轨则是在遵循市场规则的前提之下，解决中等收入群体以上各种社会成员住有所居的问题。

贾康指出，“保障轨”已讨论多年，如今已较为清晰地聚焦于两个概念上，分别是保障性租赁住房（公租房）和共有产权房；而商品房市场除了普通商品房，也包括改善型住房和高端住宅等，广义上也应包括商业性租赁房。

实际上，无论是2021年的中央经济工作会议，还是2022年的《政府工作报告》，紧随“探索新的发展模式”之后的表述都是坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

经营模式转向

除产业层面外，刘贵文认为还可以从企业经营发展层面来理解房地产“新的发展模式”，并表示2022年房地产企业或将迎来新发展模式的元年。

刘贵文表示，随着城镇化发展以及需求端变化，房地产企业过去“高杠杆、高周转、高规模”的经营模式必然要转向优化品质与服务的模式。

贾康也表示，行业发展到现在，确实有一个共性，就是要防风险，哪怕正在高歌猛进也要准备着情况陡变。企业的风险防范意识要进一步提高，顺应大势，顺应大局，理智地形成长期行为。

“此前由于我国城镇化处在高速发展阶段，加之一段时间存在流动性过剩等因素，房地产企业逐步忽视产品品质与创新，房地产产业也逐步走向标准化、序列化。”刘贵文指出，既有模式中，企业为提高周转速度，甚至出现“一张图纸干全国”的情况，无疑会导致产品品质与创新不足；高杠杆则为行业甚至我国经济发展带来一定的金融风险，因此这一发展模式无疑是难以为继的。

在刘贵文看来，随着产业基本面的变化，房地产企业经营必将走向新模式，即要着重优化品质、服务以及利润。而在新旧模式转变的过程中，刘贵文认为企业要警惕自身陷入“过去的成功诅咒”，要下定决心摆脱此前的发展思维，面向存量时代去尝试服务为主的经营模式。

“当前养老地产、产业地产以及城市更新等都是更倾向存量时代做法的领域，企业要勇于改变思维，在这些领域率先探索。”刘贵文表示，企业率先探索，不仅可以积累经验、汇聚资源，还可以培养真正面向存量、面向经营服务的队伍，未来也一定会出现围绕存量经营的优秀企业。

贾康则认为，不同的企业不可能套用一个发展模式，在总结过去十几年发展经验的基础上，企业应该进一步寻求可持续发展视野的扩展，回到自己能够发挥相对优势的高水平定制化解决方案里。