喆安政策解读月报｜松绑提速！各类楼市救援政策密集出台

1. 7月多地持续出台稳楼市政策，地产市场稳定恢复

7月以来，中央与地方层面加紧提振楼市，多地出台稳楼市政策，而各地打出的“组合拳”花样也更为丰富，主要包括调整公积金贷款最高额度、给予购房补贴等内容。截至7月20日，全国有超过30个城市出台了购房补贴政策，以三四五线城市为主，其中7月至今有超过10城发布了购房补贴政策。“松绑”政策频出，市场预期向好，银行回调贷款利率声音传出。

地产市场初步企稳。随着疫情影响明显走弱以及各地纷纷出台地产放松政策，5月以来房地产销售逐步企稳，6月30大中城市商品房成交面积一度回升至60万平方米以上水平，7月房地产销售在前期积累的需求快速释放后有所降温，但随着政策持续发力，销售中枢仍然继续缓慢改善。

纵观上半年，各地积极结合自身情况出台相关调控措施。全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。其中共有142省市放松公积金贷款政策，58城执行首套房贷利率4.25%、二套房贷利率5.05%，50城实行购房补贴，36城放松限购，54城放松限贷，天津、南通两城放松限价，20城放松限售，31城减免房地产税费，43城调降土拍门槛。

短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。

编辑

2. 银保监会发声支持“保交楼”

7月17日，银保监会有关部门负责人就近期重点工作进展接受媒体采访时表示，6月30日，江西景德镇某楼盘业主因项目延期交付发布停止还贷声明，引发舆论关注，银保监会对此高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。该负责人表示，将指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排总体框架下，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放；有效满足房地产企业合理融资需求；配合压实企业、股东等相关各方责任。

如何促进“保交楼”，一是在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。

二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。

三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。

四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。

在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。

有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。处理好当前面临的问题，也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。

3. 沪深交易所发布保障性租赁住房REITs指引

7月15日，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下统称为《指引》），对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。

《指引》提出要助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设；并要求基金管理人和运营管理机构提高运营效率，保障性租赁住房领域专业化发展。《指引》还强调要严格落实国家房地产调控政策，坚持“房住不炒”，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资等。

其中，助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环方面。《指引》明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；明确对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，灵活确定运营年限要求。

其次，促进保障性租赁住房领域专业化发展方面。《指引》要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率；强化保障性租赁住房认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求。

然后，坚持“房住不炒”定位，严格落实国家房地产调控政策要求方面。《指引》明确原始权益人独立法人主体要求，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。进一步明确原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。

此外，强调回收资金管理，压实参与机构责任方面。《指引》提出，对于原始权益人控股股东或其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，与相关各方签订回收资金监管协议，切实防范资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。进一步明确发行其他领域基础设施REITs的原始权益人，其控股股东或其关联方涉及商品住宅和商业地产开发业务的，回收资金管理等相关要求参照《指引》执行。

显然，保障性租赁住房公募REITs正成为新时期房地产行业发展的重要驱动力之一。在房企资金退出完善的背景下，保障性租赁住房不失为房企布局的一个新赛道，而保障性租赁住房REITs若成功发行也为房企提供了新的融资思路。

目前保障性租赁住房运营时间较短，在商业模式尚待完善的情况下，能否有更多的项目运营数据和财务数据达到发行公募REITs的标准，还有待于行业和市场的检验。

4. 7月LPR报价出炉：1年期和5年期以上LPR均保持不变

7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年7月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均维持前值不变。

本月LPR报价符合市场预期。其一，7月份MLF政策利率保持不变。6月宏观数据显示，主要领域投资增速继续回升，消费、基建投资和工业生产增速正全面恢复，经济修复加速。随着全国各地出台有关房地产的放松政策，6月全国房地产市场成交数据出现改善势头。当前实体融资需求回暖的背景下，央行短期在利率调整方面或转趋观望。

其二，7月报价行缺乏下调加点的动力，近期未出台新的银行降成本措施，而6月贷款规模大幅冲高，且贷款利率处于历史最低水平附近，部分银行面临的息差压力较大。

近期房地产市场出现了一些新情况，导致五年期以上LPR的预测增加了一些变数。数据显示，进入7月份以来，6月出现的楼市回暖势头有所变弱，加上近期部分区域房地产项目出现停贷事件，‘保交楼’需要进一步强化，这也激发了于未来5年期以上LPR报价会单独下调以支持楼市回暖的预期。根据目前情况，监管层或正在观察5月房贷利率“双降”对楼市的持续性影响。

总体看，尽管6月金融机构信贷总量和结构明显改善，但很大程度上归功于短期刺激因素，基础尚不牢固。二季度金融数据发布会上，央行强调下半年将持续优化信贷结构，进一步推动金融机构降低实际贷款利率。据此预计，下半年LPR仍有下行空间，长端利率下行概率相对更大。