支持刚性和改善型住房需求 房地产政策持续优化

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

4月底召开的中央政治局会议仍在持续引发各方关注。

近日，央行、银保监会以及证监会等多部门召开专题会议传达学习相关会议精神并研究部署具体贯彻落实措施。

“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。”在专题会议中，银保监会表示要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善型住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

多位专家接受《中国经营报》记者采访时表示，此次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确更积极的政策信号，各地结合当地实际情况，优化房地产政策的空间已开启。

“总体来说，我觉得当下面临的挑战是非常严峻的，总体形势的压力特征、严峻特征是不容忽视的。”华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康表示。市场主体的感受是不能光看权威渠道表述得怎么样，还要看实际执行过程中，从中央到地方各个部门、各个公共权力环节怎么行动，这是非常现实的问题，涉及防范政策合成谬误与分解谬误。

支持各地完善房地产政策

与多次重要会议相同，此次中央政治局会议对房地产的关注也是着眼风险管控方面，强调要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。

在强调“房住不炒”总基调后，此次会议对房地产提出两项“支持”，即支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求。

“‘支持’两字更充分地体现了当前中央对各地因城施策的态度，各地结合当地实际情况，优化房地产政策的空间已开启。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。

“本次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确更积极的政策信号。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，支持地方政府因城完善政策，预计后期地方调控自主性更强，更多大中城市的限制性政策包括限购、限售、限贷等有望松绑，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，刚需和改善型住房需求得到释放。

实际上，今年以来各地已频繁出台多项房地产调控政策，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。根据中指监测，今年截至4月29日，全国已有近100城出台房地产政策百余条。

“4月以来，政策的落地节奏加快，优化调整力度加大，政策放松城市由三四线扩围至热点一二线。”陈文静指出，截至4月29日，4月份60余城（城市与一季度有重复）出台房地产相关政策近90条，明显高于前三个月，苏州、南京、宁波等热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号。

陈文静表示，短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策已不再适应当前市场阶段，预计各地将继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。但值得注意的是，在“房住不炒”总基调下，部分市场逐渐企稳恢复的核心城市，短期调整政策的预期偏弱。

优化商品房预售资金监管

除支持各地从当地实际出发完善房地产政策外，此次会议还提出支持刚性和改善型住房需求。

“房地产市场的交易主角已经不是刚需群体了，市场的好转需要改善型需求的撬动。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，一季度以来，定向支持改善型需求的政策较少，此次会议表态支持刚性和改善型住房需求，或意味着二季度各地政策将向支持改善型住房需求倾斜，如缩短增值税免缴年限、放松限售、加强二手房市场流动性等。

除需求端外，此次会议还对供给端提出支持，明确表示要优化商品房预售资金监管。

“这侧面反映出政策支持蔓延到供应端。”王小嫱指出，今年以来，政策的宽松主要是从需求端出发，供应端支持的措施较少，此次会议明确表态优化商品房预售资金监管，也侧面反映了政策支持蔓延到供应端，供需两端齐发力共同化解当前市场的风险，促进市场平稳发展。

中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅则表示，从前三个月经济数据来看，房地产市场整体偏弱，包括销售端、竣工端、施工端、开工端、拿地端的表现仍然一般，在此背景下，“从当地实际出发完善房地产政策”的定调，有利于释放各个地方的主动性和积极性，加快实现房地产市场的良性循环。

“供给端的支持，政策优化后，预售资金监管将更合理，实质性减缓房企资金压力，利于加快房企风险出清，从底层改善市场预期。”许小乐也表示，展望后市，购房需求逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。销售端的好转将提高房企投资开工的信心，拿地积极性也将恢复。房地产市场平稳健康发展有助于稳定宏观经济大盘，助力实现全年经济社会发展目标。

稳住市场主体

“市场主体承载着数亿人的就业创业。”去年年底的中央经济工作会议中，“市场主体”一词出现6次之多，会议除提出微观政策要持续激发市场主体活力，要提振市场主体信心等具体要求之外，还定调了市场主体在就业创业方面的重要性。

延续去年年底中央经济工作会议的基调，此次中央政治局会议再次提出要稳住市场主体，对受疫情严重冲击的行业、中小微企业和个体工商户实施一揽子纾困帮扶政策。

同时，针对市场主体等关注度较高的房地产市场平稳健康发展、平台经济健康发展以及资本市场平稳运行等具体问题方面，此次中央政治局会议也给出了明确指导。

“要特别注意稳市场主体，确保产业链和供应链；要在防范系统性风险这个大的原则之下，注意一些特定的领域，比如说怎么样支持房地产领域里的刚需和改善型需求，使之得到有效供给的满足，要有投融资的配套；在全球竞争的大环境里面，我们必须高度重视促进平台经济健康发展，完成平台经济的专项整改。”贾康认为，在我国整个发展全局里，稳住市场主体、有效管控重点风险以及促进平台经济健康发展等具体问题都是受到市场主体以及方方面面密切关注的重大事项，此次中央政治局会议都给出了前所未有的、非常清晰的指导。

“对房地产市场来说，保证‘房住不炒’总基调下，在一定程度上各地要灵活出台相关政策，更好地发挥房地产市场的作用，而不是搞政策‘一刀切’，如此才有助于房地产市场未来的分化发展和良性运作。”中国人民大学高礼研究院副教授王鹏也表示，此次中央政治局会议明确了发展与安全、疫情防控与经济发展都要抓，对房地产市场和资本市场平稳发展以及平台经济健康发展都提出要求，可以说给相关市场都吃了“定心丸”。

“从市场反馈来看，此次会议稳预期、稳信心的短期目标是达到了。” 中国人民大学国际货币所研究员陈佳表示，尽管二季度增长数据很可能因为疫情的不利影响逐步体现而承压，但随着各类稳经济控风险的政策逐步推广，各类基建新开工项目逐渐落地，各地下半年复工复产促进经济增长的配套措施后程发力，相信今年全年经济实现在合理区间内运行的目标是大有可为的。